Ein unachtsamer Mieter ließ immer wieder Wasser überlaufen, teils tropfte es in die Wohnung darunter. Doch reicht das als Kündigungsgrund? Der Oberste Gerichtshof hat nun entschieden.
17.06.2025 um 05:38 von Christine Kary
Reparaturen bei Wasserschäden können teuer kommen – das wissen viele. Doch können die Schäden noch größere Folgen nach sich ziehen?
Damit hat sich kürzlich der Oberste Gerichtshof beschäftigt. Und ein wegweisendes Urteil gefällt.
Als Mieter kann man demnach sogar seine Wohnung verlieren, wenn man allzu sorglos mit Wasser umgeht.
Um einen derartigen Fall ging es in einer aktuellen Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (8 Ob 36/25i). Diese macht einmal mehr deutlich, wie sehr es sich rächen kann, einen aufgedrehten Wasserhahn nicht im Blick zu behalten. Und das sogar, wenn kein gravierender Schaden an der Bausubstanz passiert.
Was war passiert? In einer Mietwohnung war immer wieder Wasser übergelaufen – teilweise so viel, dass es in der Wohnung darunter von der Decke tropfte. Ursachen gab es mehrere: Wiederholt waren die Abflüsse verstopft, und der Mieter hatte z. B. wegen eines Telefonats auf das Wasserabdrehen vergessen. Zweimal lag es an der schadhaften Waschmaschine, und auch Armaturen im Bad erwiesen sich als undicht.
Die Zu- und Abwasserleitungen in der Wohnung sind laut den gerichtlichen Feststellungen mehrere Jahrzehnte alt und nicht saniert. Aber auch das lag offenbar nicht (nur) am Vermieter: Unterblieben sei die Sanierung „aufgrund der Weigerung des Beklagten im Verfahren nach § 18 MRG“, heißt es dazu in der Entscheidung. Bei diesem Verfahren geht es um eine Erhöhung des Mietzinses, um Sanierungskosten zu decken.
Vertrauensbasis weg
Letztlich kündigte der Vermieter den Mietvertrag auf – und war damit im Recht, wie die Gerichte entschieden. Der Mieter habe über den Zustand der Abflüsse Bescheid gewusst, sodass ihm die Nachteiligkeit seines Verhaltens zumindest habe bewusst sein müssen, heißt es in der Entscheidung des Berufungsgerichts, an der dann auch der OGH nichts auszusetzen fand.
Ein vertrauenswürdiger Mieter würde – überhaupt unter solchen Gegebenheiten – Wasserhähne nicht unbeaufsichtigt laufen lassen. Spätestens als es durch das Verhalten des Mieters zum zweiten Wasserschadens innerhalb eines Jahres gekommen war, sei der Kündigungsgrund bereits vorgelegen, urteilte das Gericht.
Der Mieter erhob dagegen außerordentliche Revision. Es sei alles halb so schlimm gewesen, brachte er sinngemäß vor. Zweimal habe der bloß geringfügige Wasseraustritt mit Zeitungspapier beseitigt werden können. Und selbst in jenen Fällen, in denen „relevante Wassermengen“ austraten, sei es zu keinen gravierenden Schäden an der Bausubstanz gekommen. Es hätten auch weder drohende (Substanz-)Schäden noch sonstige Feuchtefolgeschäden festgestellt werden können.
Es reicht, wenn Schaden bloß droht
Den OGH überzeugte das nicht, er wies die Revision des Mieters zurück. In der Begründung fasst er Grundsätze zusammen, die über den Einzelfall hinaus relevant sind. Ein erheblich nachteiliger Gebrauch eines Mietgegenstands liegt demnach vor, „wenn durch eine wiederholte, länger währende vertragswidrige Benützung des Bestandobjekts oder durch eine längere Reihe von Unterlassungen notwendiger Vorkehrungen eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstands erfolgte oder auch nur droht“. Und ebenso, „wenn durch das nachteilige Verhalten des Mieters wichtige wirtschaftliche oder persönliche Interessen des Vermieters oder der anderen Mieter gefährdet werden“.
Der sorglose Umgang mit Wasser, wenn dadurch Wasserschäden drohen, sei nach ständiger Rechtsprechung grundsätzlich als nachteiliger Gebrauch anzusehen, heißt es weiter in der Entscheidung. Der Kündigungsgrund solle die Vertragsauflösung ermöglichen, wenn der Mieter aufgrund seines Verhaltens nicht mehr vertrauenswürdig ist. Auf ein Verschulden kommt es nicht an, es genügt, dass sich der Mieter „des nachteiligen Verhaltens bewusst war oder bewusst sein musste“.
Und es muss eben auch nicht zu einer Beschädigung der Substanz des Mietobjekts gekommen sein, es reicht, wenn eine erhebliche Substanzverletzung bloß droht. Dass die Gerichte das so beurteilt haben, nachdem zumindest zweimal Wasser durch die Decke in eine andere Wohnung gedrungen ist, sei von der Rechtsprechung gedeckt und hier vertretbar, lautet das Fazit des OGH. Eine derart lange Kette von Pannen und Missgeschicken braucht es daher gar nicht, damit die Kündigung droht. Das könnte auch schon früher passieren.
Lexikon
Ein gesetzlicher Kündigungsgrund ist laut § 30 Abs. 2 Z 3 unter anderem dann gegeben, wenn der Mieter „vom Mietgegenstand einen erheblich nachteiligen Gebrauch macht, namentlich den Mietgegenstand in arger Weise vernachlässigt (…). Ein sorgloser Umgang mit Wasser, wenn dadurch Wasserschäden drohen, zählt laut OGH-Judikatur dazu.
Was Sie beachten sollten bei einer Kündigung des Mietvertrags
Wann darf der Vermieter kündigen, und was gilt für Mieter? Die Regeln sind differenziert. Ein Verhalten, durch das grobe Schäden am Mietobjekt drohen, müssen Vermieter nie dulden.
